رييس بزرگ‌ترين تشكل اقتصادي پايتخت كه اوايل سال گذشته از ركود سنگين در بازار مسكن اظهار نگراني كرده بود، اكنون و در شروع سال جديد از آغاز تحولاتي مي‌گويد كه به‌واسطه آن مقدمات رونق در بازار مسكن شكل گرفته است.
يحيي آل‌اسحاق، رييس اتاق تهران پارسال در گفت‌وگو با «دنياي اقتصاد» گفته بود: «از يك سو فعالان ساختماني مكث كرده‌اند، چون پيام واضحي از بازار شنيده نمي‌شود. از سوي ديگر خريدوفروش ملك متوقف شده، چون مالك انتظار افزايش قيمت دارد و خريدار به كاهش بيشتر قيمت اميد دارد.»
آل‌اسحاق، اما در تازه‌ترين اظهارنظر با اشاره به تحقيقي كه بخش خصوصي از چشم‌انداز بازار مسكن در سال‌جاري انجام داده، به «دنياي اقتصاد» گفت: هم‌اكنون تقاضاي بالقوه در بازار مسكن به‌وجود آمده و در حال تشديد است كه اين اتفاق، بخشي از ساختار دوره رونق مسكن را تكميل كرده است. با اين حال پيش‌بيني مي‌شود در سه ماه دوم سال جاري بازار مسكن با رونق روبه‌رو شود. هرچند برخي صاحب‌نظران معتقدند در نيمه دوم امسال به‌تدريج رونق بخش مسكن شروع خواهد شد.
رييس اتاق تهران همچنين درباره اثرات هدفمند شدن يارانه‌ها بر بازار مسكن گفت: قانون يارانه‌ها در كوتاه‌مدت منجر به افزايش قيمت مصالح ساختماني خواهد شد، اما در درازمدت بخشي از نقدينگي حاصل از اجراي اين قانون وارد بازار املاك و مستغلات خواهد شد.
رييس پارلمان بخش خصوصي در تهران، هر چند نگاه مثبتي به خروج قريب‌الوقوع بازار مسكن از ركود دوساله دارد، اما در كنار آن دولت را به‌خاطر غفلت از اجراي برخي قوانين مورد انتقاد قرار مي‌دهد و مي‌گويد: در قانون ساماندهي مسكن كه دو سال پيش تصويب شد، ابزارهاي متنوع مالي براي تقويت بخش تقاضاي مسكن در نظر گرفته شده تا خريدار توان مالي خريد و تامين مسكن داشته باشد، اما اين ابزارها هنوز وارد فاز عملياتي نشده است.
متن گفت‌وگو با يحيي ‌آل‌اسحاق رييس اتاق تهران را در زير بخوانيد:
شما در آستانه انتخابات رياست جمهوري - ارديبهشت‌ماه سال 88 - اعلام كرديد 400 رشته صنعتي مرتبط با ساختمان به دليل ركود مسكن در وضعيت زرد قرار دارند. آن زمان همچنين از بي‌برنامگي دولت سخن گفتيد و اينكه وزارت مسكن در دولت دهم سخت‌ترين دوران را تجربه خواهد كرد. تحليل شما 11 ماه پس‌از اين هشدارها چيست؟
رکود در بخش مسکن در سال 88 به قدري شديد بود كه طبق آمار رسمي ميزان ساخت‌وسازهاي مسكوني در آن سال به كمتر از نصف سال 87 رسيد.
بر اساس اطلاعات دریافتی، آمار پروانه‌های ساختماني صادره شهری در 11 ماه اول سال 88 حاکی از کاهش تولید مسکن به کمتر از نصف مدت مشابه سال 87 بود.
آثار افت تولید مسكن، هم بر روی صنایع ساختمانی وابسته و هم بر روی اشتغال مستقیم و غیر مستقیم کشور و نرخ رشد اقتصادی اثر گذار بوده است. در حال حاضر صنایع ساختمانی با تمام ظرفیت کار نمی‌کند، اما در سال 1389 در حوزه بازار مسکن و صنایع مرتبط با آن با سه پدیده جدید روبه‌رو هستیم. بنابراين جهت تحلیل وضعیت باید تاثیر این سه پدیده را مورد بررسی قرار دهیم. اولین موضوع، قانون هدفمند کردن یارانه‌ها است که این قانون از ابتدای سال‌جاری اجرایی خواهد شد.
برخی از انبوه‌سازان و فعالان در بخش ساخت‌وساز با این نگرش که احتمالا اجرای این طرح باعث افزایش قیمت مصالح ساختمانی خواهد شد اقدام به تکمیل ساختمان‌های نیمه‌تمام خود كرده‌اند. از طرفی با سیاست‌های اجرایی وزیر محترم مسکن و تمایل جدی ایشان جهت اجرایی شدن مسکن مهر شاهد تحرکاتی در عرصه سیاست‌گذاری در خصوص مسکن مهر هستیم. این تحرکات از نظر روانی می‌تواند بر آینده بازار مسکن تاثیر گذار باشد. نکته سوم دعوت از انبوه‌سازان جهت ساخت مسکن مهر است که این موضوع نشان از توجه به افراد حرفه‌ای در امر ساخت‌وساز و از طرفی توجه به امر صنعتی‌سازی است که از ضرورت‌های امروز بخش مسکن کشور است.
اين سه پديده جديد مي‌تواند بازار مسكن را در سال جديد با رونق مواجه كند؟
بررسی یک کار تحقیقی و روند 20 ساله مسکن در کشور مشخص مي‌كند كه تقریبا هر پنج سال شاهد یک دوره رکود و رونق در مسکن بوده‌ایم. به نظر برخی از صاحب‌نظران حداقل در نیمه دوم سال 89 به‌تدریج رونق بخش مسکن شروع خواهد شد.
در مجموع می‌توانيم امیدی به تحرک تدریجی بخش مسکن در آینده داشته باشیم. البته اگر سیاست دولت در بخش اقتصادی، خارج شدن از شرایط رکود و شروع دوره رونق باشد نه فقط طرح مسکن مهر، بلکه تمامی رشته فعالیت مسکن به‌صورت جامع بايد مورد توجه قرار گیرد.
چه علائمي از بازار مسكن مشاهده شده كه نيمه دوم امسال را زمان رونق عنوان مي‌كنيد؟
یک بخش از موضوع که منجر به شکل‌گیری تقاضای بالقوه در بازار مسکن است، اتفاق افتاده و در حال تشدید است. طبعا سیاست‌های آتی دولت در بخش اقتصادی و حجم نقدینگی و شرایط بازارهای رقیب بازار مسکن جهت جذب این منابع، در تعیین زمان دقیق این رونق که البته پیش‌بینی می‌شود در سه ماهه دوم سال جاری پدید آید، موثر خواهد بود.
كاهش نزديك به 50 درصدي توليد مسكن در سال گذشته مي‌تواند به عنوان يك عامل تاخيري يا تحريكي، زمان رونق را تغيير دهد؟
عدم تعادلي كه به‌واسطه كاهش حجم ساخت‌وسازهاي مسكوني در بازار مسكن به‌وجود آمده به‌طور قطع و يقين بر شرايط آتي بازار موثر است. واقعيت اين است که از یک طرف تقاضای بالقوه سالانه 800 الی 900 هزار ازدواج جدید در کنار کمبود موجود، رشد تقاضا را شکل می‌دهد و از طرف دیگر تولید به زیر 400 هزار واحد در سال 1388 رسیده است. این عدم تعادل بر شرایط بازار مسکن اثر گذار خواهد بود و برخی علائم اقتصادی مانند رشد نقدینگی و سیاست‌های انقباضی یا انبساطی می‌تواند زمان تحول در بازار را با تسریع یا تاخیر مواجه کند وگرنه این تحول، بر اساس اصل عرضه و تقاضا اجتناب‌ناپذیر به نظر می‌رسد. اگر در سال 1389 سیاست دولت انبساطی باشد به نظر می‌رسد که در آینده بخش مسکن به‌تدریج از رکود خارج خواهد شد.
روند سياست‌گذاري‌ها و برنامه‌ريزي‌هاي دولتي تا چه حد در تثبيت اوضاع ركودي طي يك سال اخير موثر بوده است؟
دولت دهم عمدتا بر برنامه مسکن کم‌درآمدها يا همان مسکن مهر متمرکز شده که البته این بخش از برنامه مسکن، هم در جای خود مهم است و هم بخشی از تولید مسکن را در بر‌می‌گیرد، اما مسوولان ذی‌ربط باید توجه کنند که بخش مسکن کشور به عنوان حوزه‌ای که باید هم پاسخ نیاز تمامی دهک‌ها را بدهد
و هم موتور محرک اقتصاد و اشتغال و صنعت تلقی شود، فقط مسکن مهر نیست و باید به مقوله تولید مسکن به‌صورت عام نيز توجه شود.
فکر می‌کنم صرفا برنامه مسکن مهر نمی‌تواند به تنهایی پاسخگوی نیاز بازار مسکن کشور باشد چه اینکه تعداد خانه‌هايي كه در قالب مسکن مهر در طول مدت دو سال و نیم گذشته تحويل شده درصد محدودی بوده و تا الان فقط حدود 200 هزار واحد به مرحله پی‌سازی رسيده که در مقایسه با برنامه کلان سالانه يك میلیون واحد مورد نیاز و خواست برنامه، کافی نیست.
بخش خصوصي پيشنهادي براي تدوين برنامه مكمل ساخت و تامين مسكن در كنار طرح دولتي مسكن مهر دارد؟
پيشنهاد بخش خصوصي عمل به قانوني است كه دو سال از عمر تصويب آن در مجلس مي‌گذرد.
در قانون مصوب سال 1387، راهکارهای مختلف حمایت از تولید و عرضه مسکن در قالب برنامه‌های مختلف اعم از انبوه‌سازی، نوسازی بافت‌های فرسوده، حمایت از تولید مسکن اجاره‌ای، حمایت از سرمایه‌گذاری‌های خارجی و داخلی در بخش مسکن و تامین تسهیلات بانکی جهت تولیدکنندگان مسکن و ابزارهای متنوع مالی در بخش تولید و عرضه مسکن و همچنین تقویت بخش تقاضای مسکن (تا خریدار توان مالی خرید و تامین مسکن خود را داشته باشد) دیده شده است که اگر این برنامه‌ها وارد فاز عملیاتی شود شرایط مسکن با شرایط فعلی متفاوت خواهد بود.
اما دولت مدام تاكيد مي‌كند برنامه‌اي براي پرداخت تسهيلات خريد مسكن ندارد.
متاسفانه بانك‌ها طی دو سال اخیر سیاستی انقباضی در بخش مسکن داشته‌اند. پرداخت کمتر از 3 هزار میلیارد تومان تسهیلات در بخش مسکن در قالب انواع عقود، حاکی از کاهش چشمگیر سهم بخش بانکی در حوزه مسکن است و شاید یکی از دلایل اصلی رکود مسکن را بتوان در همین امر جست‌وجو كرد.
تحليل شما از سمت‌وسوي بازار مسكن بعد از هدفمند شدن يارانه‌ها چيست؟ توان خرید مسکن، قیمت مسکن و از همه مهم‌تر اوضاع اجاره‌نشين‌ها بعد از اجرای اين قانون چگونه خواهد بود؟
در کوتاه‌مدت، اجرای قانون هدفمند شدن یارانه‌ها منجر به افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد خواهد شد که سهمی حدود 50 درصد در قیمت تمام شده ساخت دارد و در دراز مدت هم به نظر می‌رسد بخشی از نقدینگی حاصل از اجرای این قانون در بازار املاک و مستغلات فعال خواهد شد.
چنانچه اجراي اين قانون در نيمه دوم امسال با شروع رونق مسكن همزمان شود، احتمال نوسان شديد قيمت وجود دارد؟
فعلا تمام برنامه‌ریزی‌های دولت معطوف به نتیجه رساندن مسکن مهر است و برنامه‌ریزی جامع کمتر مورد توجه است، بنابراين عمده رفتارهای دولت را می‌توان در چگونگی اجرای مسکن مهر جست‌وجو کرد.

مديركل دفتر برنامه‌ريزي وزارت مسكن:
ركود بازار مسكن مربوط به وضعيت اقتصاد كلان و دلايل درون بخشي است

مدير كل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت مسكن گفت: بازار مسكن در ماه‌هاي اخير شاهد تحولات نسبتاً زيادي، خواه در زمينه‌هاي كاركردي و خواه در زمينه‌ي سياست‌گذاري‌ دولت بوده روند تحولات بازار نشان از ثبات نسبي قيمت دارد.

به گزارش خبرگزاري فارس، محمود جهاني در مقاله اي در فصل نامه اقتصاد مسكن وزارت مسكن افزود: صرف‌نظر از دلايل بروز اين ركود، كه بخشي از آن مربوط به وضعيت اقتصاد كلان كشور و بخش ديگر دلايل درون بخشي دارد، دولت و وزارت مسكن در پي رونق بخشي به بخش توليد مسكن بوده و با پيگيري مجدانه‌اي طرح مسكن مهر و انجام اصلاحات اساسي در ساز و كار اجرايي و همچنين فراهم سازي امكانات مختلف مالي و فني سعي كرده است كه ضمن حفظ ثبات قيمتي در بازار، حجم توليد مسكن را افزايش داده و موجب رونق در بخش توليد مسكن گردد.
وي ادامه داد:خوشبختانه در ماه‌هاي پاياني سال اين تلاش به ثمر نشست و ضمن آنكه تحولات چشمگيري در روند پيشرفت برنامه مسكن مهر اتفاق افتاد به طور همزمان روند نزولي صدور پروانه‌هاي ساختماني توسط بخش بخصوصي نيز متوقف و از ماه‌هاي دي و بهمن اين روند جهت افزايشي به خود گرفت.

*اوج تقاضاي مسكن در برنامه پنجم

وي گفت: معهذا سال 1389 كه سال پايه برنامه پنجم به شمار مي‌رود، برنامه‌اي كه اوج تقاضاي مسكن در طي آن رخ خواهد داد و در سال‌هاي 1391 و 1392 تقاضاي سالانه مسكن از مرز 1.5 ميلون واحد در سال خواهد گذاشت و تحت اين شرايط بايد ظرفيت‌هاي سرمايه گذاري و توليد مسكن در طي اين برنامه تا حدود 50 درصد افزايش يابد.
جهاني ادامه داد:از طرف ديگر سال 1389 براساس قانون هدفمند سازي يارانه‌ها، سال اول اجراي اين قانون و حذف تدريجي يارانه حامل‌هاي انرژي است.
وي خاطر نشان كرد: گذشته از الزامات و مباني بسيار اساسي و مهم اين قانون و آثار مثبت آن بر كل اقتصاد كشور، بخش مسكن به عنوان يكي از مهمترين بخش‌هاي اقتصادي كشور و به عنوان بخشي كه ارتباط پسين و پيشين گسترده‌اي با ساير بخش‌هاي اقتصادي دارد از آثار و تبعات اين طرح به صورت جدي تأثير مي‌پذيرد كه البته جهت‌گيري اين تأثيرپذيري در كوتاه مدت و ميان مدت بسيار متفاوت خواهد بود.


*صنعت ساختمان در كشور مبتني بر روش سنتي

مدير كل دفتر برنامه ريزي وزارت مسكن و شهرسازي گفت:در كوتاه مدت به دليل آنكه صنعت ساختمان در كشور مبتني بر روش سنتي بوده و ويژگي بارز آن انرژي‌بري بسيار بالا در توليد نهاده‌ها ومصالح عمده ساختماني است تبعا حذف تدريجي يارانه‌ حامل‌هاي انرژي توليد بسياري از اين محصولات مقرون به صرفه نخواهند بود و از چرخه توليد خارج خواهند شد.
جهاني افزود: البته تا زماني كه امكان جايگزيني محصولات جديد فراهم گردد اصرار بر توليد اين محصولات، افزايش هزينه ساخت را موجب خواهد شد، لكن در ميان مدت، اصلاح صنعت ساختمان و جايگزيني روش‌هاي نوين و مبتني بر صرفه‌جويي انرژي مي‌تواند آثار بسيار مثبتي را براي بخش مسكن و اقتصاد كشور فراهم كند.

*ضعف صنعت ساختمان

وي تاكيد كرد:در واقع دير زماني است كه ضعف صنعت ساختمان و كارايي بسيار پايين آن هم به لحاظ مقاومت و پايداري و هم به لحاظ هزينه و طول دوره ساخت مشخص گرديده بود لكن پايين بودن قيمت انرژي و يارانه غير مستقيم كه از اين بابت اقتصاد كشور متحمل مي‌شد اين ضعف را پوشانده و مانع از اصلاح سيستم ساخت و ساز و كاربرد روش‌هاي صنعتي مبتني بر مقاوم سازي، سريع سازي و سبك سازي مي‌گرديد. وي افزود:اينك با تصويب قانون هدفمندسازي يارانه‌ها، انتظار مي رود، فرآيند اصلاح نظام ساخت و ساز آغاز و در يك دوره زماني ميان مدت شاهد جايگزيني كامل صنعتي سازي به جاي سنتي سازي باشيم.

صنعتی‌سازی مسکن در کشور به طرز فزاینده‌ای رشد پیدا کرده است و گسترش این مقوله در میان سازندگان و مردم خارج از تصور بوده است.

ريیس مرکز تحقیقات ساختمان و مسکن با اعلام این مطلب به «دنیای‌اقتصاد» گفت: در شرایطی که تاکنون سهم صنعتی‌سازی در ساخت‌وسازهای ما فقط 3 درصد بوده است، اما این رقم در مسکن مهر در حال حاضر به 20 درصد افزایش پیدا کرده است.
به اذعان دکتر محمود فاطمی عقدا، مسکن مهر بستر بسیار مناسبی برای ترویج صنعتی‌سازی در کل کشور بوده است و در واقع باعث شده که صنعتی سازی به مرحله عمل نزدیک شود.
فاطمی عقدا تاکید کرد: اقدام مپسا در ساخت 1100 واحد به شیوه صنعتی قابل تحسین و تقدیر است؛ چرا که نقش بسیار مثبتی در ترویج صنعتی‌سازی در کل کشور داشته است، اما برای اینکه این نقطه شروع به صورت مطلوب دنبال شود لازم است که مپسا همچون گذشته حمایت خود را از تولیدکنندگان قطعات پیش‌ساخته و همچنین انبوه‌سازان سرمایه‌گذار دنبال کند تا موضوع صنعتی‌سازی به شکل هرچه بهتر دنبال شود.
وی تاکید کرد: در کشورهای پیشرفته دنیا سهم صنعتی‌سازی حدود 40 درصد است و با توجه به اینکه در حال حاضر سهم صنعتی‌سازی در مسکن ما به نسبت سال گذشته افزایش پیدا کرده است، مي‌توان گفت که صنعتی‌سازی مسیر مطلوبی در پیش گرفته است.
ريیس مرکز تحقیقات ساختمان و مسکن اذعان داشت: در حال حاضر با توجه به اینکه باید سالانه یک میلیون واحد مسکونی تولید شود طبیعی است که تولید مسکن به شیوه صنعتی امری ضروری است و در این بین لازم است که در ارائه پرداخت تسهیلات به تولیدکنندگان صنعتی‌ساز اقدام عاجلی صورت گیرد تا صنعتی‌سازی به معنای واقعی محقق شود.
وی با اشاره به اقدامات وزارت مسکن برای ترویج صنعتی‌سازی مسکن گفت: وزارت مسکن با ارائه تسهیلات ویژه به تولیدکنندگان صنعتی و همچنین تبدیل مسکن مهر به بستر صنعتی‌سازی نشان داد که در ترویج صنعتی‌سازی مسکن کاملا مصر است و همین نگاه مثبت شخص وزیر و مجموعه وزارت مسکن باعث شد تا امر صنعتی‌سازی در ساخت‌وسازهای ما فراتر از انتظار حرکت کند.
فاطمی عقدا تاکید کرد: آموزش و ترویج نیروی انسانی ماهر در امر صنعتی‌سازی از جمله مقوله‌هایی است که در نهادینه کردن صنعتی‌سازی مسکن نقش موثری دارد و در این بین لازم است که مسوولان برای این مساله اقدامی موثر انجام دهند؛ چرا که اجرای صحیح صنعتی‌سازی نیز خود از جمله مولفه‌هایی است که باعث مي‌شود مقوله صنعتی‌سازی به شکل کاملا کیفی اجرایی شود.
ريیس مرکز تحقیقات مسکن و ساختمان اذعان داشت: در حال حاضر فرهنگ‌سازی‌های صورت گرفته در امر صنعتی‌سازی مسکن بسیار رضایت بخش بوده است و حتی باعث شده که کل کشور به نمایشگاه صنعتی‌سازی مسکن تبدیل شود و کار به جایی رسیده است که در روستاهای دور افتاده اقبال مردم به امر صنعتی‌سازی مسکن به طرز فزاینده‌ای افزایش پیدا كرده که این مساله واقعا موفقیت دولت در ترویج صنعتی‌سازی را نشان مي‌دهد؛ چرا که در شرایط پیشین حتی در کلانشهرها نیز مردم رغبت چندانی به حوزه صنعتی‌سازی مسکن نداشتند و ترجیح مي‌دادند که امر مسکن را به شیوه سنتی دنبال کنند.

اقتصاد مسکن: رونق یا رکود؟


آیا بخش مسکن اقتصاد ایران در حال حاضر در رکود به سر می‌برد؟ پاسخ به این پرسش مثبت است. بعد از رونق بخش مسکن در سال‌های 1386-1385 که با جهش قیمت مسکن همراه بود، از همان ماه‌های آغازین سال 1387 بخش مسکن روند نزولی خود را آغاز کرد تا اینکه به خواب زمستانی فرو رفت.

سرمایه‌گذاری در بخش مسکن کاهش یافت و روند قیمت‌ها نزولی شد. رونق بخش مسکن با روند صعودی قیمت‌ها روبه‌رو است و رکود آن با کاهش قیمت‌ها. وقتی در سال 1387 سیر نزولی قیمت‌ها شروع شد، تعداد پروانه‌های صادره برای ساخت مسکن نیز کاهش یافت.
نرخ رشد حدودا 80‌درصدی قیمت مسکن در تهران در سال 1386 با نرخ رشد بیش از 70‌درصدی پروانه‌های صادره همراه شد. اما پس از آن و در آغاز دوره رکود که با کاهش قیمت مسکن همگام شد، صدور پروانه‌ها نیز به شدت کاهش یافت و این روند نزولی در سال‌های 1388 و 1389 نیز ادامه یافت. به عبارت دیگر هم‌روندی میان قیمت‌ها و صدور پروانه‌های ساختمانی نشان از رکود و رونق بخش مسکن دارد که نشان می‌دهد سرمایه‌گذاران مسکن تنها با انگیزه سود ناشی از افزایش قیمت وارد این بخش می‌شوند و در غیر این صورت از سرمایه‌گذاری در بخش مسکن روی می‌گردانند. (نمودار يك را ملاحظه كنيد)
تعداد و نرخ رشد معاملات انجام شده در سه ماه اردیبهشت، خرداد و تیر شهر تهران در سال 1388 نیز حکایت از رکود بازار مسکن دارد. (به جدول يك مراجعه شود).

سیاست‌گذاران و بخش مسکن

رکود بخش مسکن با کاهش قیمت مسکن همراه است و در اقتصادهایی که سیاست‌گذاران نگران تورم قیمت مسکن هستند از رکود بخش مسکن یا همان کاهش قیمت خشنود می‌شوند. اما این خشنودی دیری نمی‌پاید چراکه کاهش قیمت مسکن یعنی کاهش سرمایه‌گذاری و کاهش سرمایه‌گذاری یعنی کاهش عرضه مسکن (ملکی و اجاری) و این (حداقل) یعنی افزایش اجاره مسکن. از این ‌رو، گرچه روند نزولی قیمت‌های مسکن در ابتدا مطلوب به‌نظر می‌رسد، اما در نهایت بلای جان مستاجران خواهد شد.
دلایل افزایش اجاره در دوره رکود بخش مسکن

افزايش اجاره را مي‌توان به دلايل زير دانست:
1 - کاهش عرضه مسکن اجاری که ناشی از رکود بازار مسکن است.
2 - افزایش تقاضا برای مسکن اجاری؛ بازار مسکن اجاری ضمن رشد تقاضای مسکن اجاری، به‌مثابه جانشینی برای مسکن ملکی هم تلقی می‌شود که در دوره رکود اقتصادی و به دلیل کاهش درآمد خانوارها تقاضا برای مسکن اجاری افزایش می‌یابد.
معمولا تصور سیاست‌گذاران بر این است که اجاره و قیمت مسکن هم‌جهت حرکت می‌کنند و با کاهش قیمت مسکن، اجاره‌بهای واحدهای مسکونی نیز کاهش می‌یابد. اما این هم‌جهتی مربوط به دوره رونق است و نه رکود. اجاره‌بها گرچه در هنگامه رونق بخش مسکن رو به ‌بالا انعطاف‌پذیر است، اما در دوره رکود بازار اجاره نه تنها متناسب با قیمت مسکن کاهش نمی‌یابد، بلکه بسته به تقاضای موثر برای واحدهای مسکونی اجاره حتی می‌تواند سیر صعودی نیز به خود بگیرد. بنابراين گرچه در ظاهر کاهش قیمت مسکن به معنای کنترل سیاست‌گذاران بر بخش مسکن است، اما باید به این موضوع نیز توجه داشت که رکود بخش مسکن در بلندمدت بخش اجاره را برعکس اهداف سیاست‌گذاران تحت تاثیر قرار می‌دهد. با این ‌حال، برخی سیاست‌گذاران سیاست کنترل اجاره را پیشنهاد می‌کنند، اما کنترل اجاره دقیقا همان آثار منفی را در بخش مسکن خواهد داشت.
براساس آمار منتشر شده توسط وزارت مسکن، نرخ رشد قیمت مسکن در سال 1388 نسبت به سال 1387 روند نزولی داشته و در تهران به‌طور متوسط 22‌درصد کاهش یافته است. اما همان‌طور که نمودار دو نشان می‌دهد در زمستان 1387 قیمت مسکن 6‌درصد کاهش یافته است، در حالی ‌که اجاره بها در زمستان 1387 نسبت به سال 1386 نزدیک به 9‌درصد رشد یافته است؛ اما فصل زمستان معمولا با کمترین جابه‌جایی در بازار مسکن همراه است و این افزایش قیمت نمی‌تواند زیاد گویای افزایش واقعی اجاره در آغاز دوره رکود باشد. اما تجربه شخصی نگارنده و همین‌طور مراجعه به بنگاه‌های معاملات ملکی نشان می‌دهد که در فصول بهار و تابستان سال 1388 به‌‌رغم کاهش قیمت مسکن، اجاره‌بها افزایش یافته است و حتی در فصلی مثل تابستان به‌رغم کاهش 28‌درصدی قیمت مسکن، اجاره بها تا 30‌درصد افزایش یافته است.
اجاره‌بها‌ معمولا در دوران رونق افزایش می‌یابد و در دوران رکود اقتصاد هم همین‌طور. اما تفاوت این است که افزایش اجاره در دوره رونق کمتر از افزایش آن در دوره رکود است. الان هم که در تابستان سال 1389 شاهد آنیم که در کنار ثبات تقریبا نسبی قیمت مسکن، اجاره بها 20 تا 30‌درصد افزایش یافته است. اجاره‌بها تابعی از عرضه مسکن اجاری و تقاضا برای آن است و نه تابعی از قیمت کاهنده مسکن.

تعیین قیمت سقف برای اجاره یا افزایش عرضه مسکن؟
تعیین یک قیمت سقف برای اجاره‌‌بها به‌سادگی انگیزه‌های صاحب‌خانه‌ها برای اجاره املاک و ساخت‌وساز واحدهای مسکونی اجاری‌ را کاهش می‌دهد؛ چراکه درآمد حاصل از اجاره‌های کنترل شده ممکن است حتی هزینه حفظ و نگهداری اساسی مسکن را نیز پوشش ندهد. اما سیاست‌های طرف عرضه بخش مسکن می‌تواند زمینه افزایش اجاره در سطحی معقول را فراهم کند. راه‌حل برون‌رفت از این رکود تحریک طرف عرضه مسکن و ایجاد انگیزه بیشتر برای سرمایه‌گذاران جهت ورود به بخش مسکن است.
محمدرضا فرهادي‌پور

درباره نحوه اثرگذاري التهابات اخير در بازار ارز و طلا بر بازار مسكن كه كارشناسان اقتصادي آن را حتمي مي‌دانند، دو سناريو قابل پيش‌بيني است.
در سناريوي اول، «ركود مجدد» به بازار مسكن سرازير خواهد شد كه اين اتفاق ناشي از اشتياق سرمايه‌گذاري در خريدهاي ارزي و همچنين سكه و طلا ممكن است رخ دهد كه تحت تاثير آن، خريدهاي سرمايه‌اي در بازار مسكن كاهش مي‌يابد. اما در سناريوي دوم كه احتمال اجراي آن از اولي بيشتر است، روند معاملات ملكي با همين وضعيت –رونق نسبي در حجم و آرامش قيمت‌ها- ادامه دارد، به گونه‌اي كه قيمت‌هاي كنوني در بازار طلا و ارز تحريكي براي مسكن محسوب نخواهد شد. اين سناريو از آنجايي پررنگ‌تر است كه هم‌اكنون بازار مسكن پر از تقاضاي مصرفي شده است.نوسانات خيره‌كننده قيمت در بازار ارز و طلا كه در فاصله كمتر از دو هفته بازار مبادلات اين دو كالا را تحت تاثير قرار داده، در صورتي كه ادامه‌دار باشد مي‌تواند تبعاتي را متوجه يكي ديگر از مهمترين بازارهاي اقتصادي كشور كند.در بازار مسكن اين روزها از چگونگي اثرگذاري قيمت ارز و طلا در ارزش معاملات ملكي صحبت مي‌شود به‌طوري‌كه برخي فعالان بازار مسكن اين اثرگذاري را حتمي مي‌دانند، اما شكل تاثير‌پذيري را نمي‌توانند پيش‌بيني كنند.
اوضاع كنوني مسكن از يك‌سو و تجربه دوره‌هايي كه در آن قيمت طلا افزايش يافته از سوي‌ ديگر، پيش‌بيني درباره نحوه تحت‌الشعاع قرار گرفتن بازار مسكن از نوسانات اخير را پيچيده كرده است، بخصوص آنكه هم‌اكنون بخش وسيعي از بازارهاي اقتصادي كه «طلا»، «ارز» و «مسكن» جزو آنها محسوب مي‌شود با رويداد بزرگ ديگري به نام قانون هدفمندكردن يارانه‌ها روبه‌رو شده كه اگرچه اين رويارويي حالت اجرايي به خود نگرفته، اما پيش‌نشانگرهاي اين رويداد از هم‌اكنون در اين بازارها خودنمايي مي‌كند. درباره رابطه‌اي كه مي‌تواند به زودي بين بازار ارز و طلا با بازار مسكن برقرار شود، دو سناريو از سوي كارشناسان مطرح حوزه اقتصاد مسكن، طرح شده است.

سناريوي اول
در سناريوي اول كه «ركود ‌مجدد» نام دارد از جذابيت بازار مسكن به‌خاطر مهاجرت سرمايه‌ها به بازارهاي پرسود طلا و ارز، كاسته خواهد شد و نتيجه آن مي‌شود كه روند روبه رشد معاملات ملكي كه از اوايل امسال شروع و طي ماه‌هاي اخير به اوج رسيده بود به تدريج تغيير مسير خواهد داد. چنانچه اين سناريو اتفاق بيفتد افت خريدهاي سرمايه‌اي در بازار مسكن مي‌تواند بلافاصله روي قيمت مسكن تاثير بگذارد و نرخ‌ها را كاهش دهد.
اما احتمال تحقق اين سناريو شايد زياد جدي نباشد، به اين علت كه در حال حاضر بازار مسكن به‌صورت تقريبا خالص از خريد‌هاي مصرفي پوشيده شده است.

سناريوي دوم
گروهي ديگر از كارشناسان با رد سناريوي اول، پيش‌بيني مي‌كنند اوضاع كنوني بازار مسكن تداوم داشته باشد و عملا روند معاملات ملك از ناحيه نوسانات نرخ ارز و طلا آسيب – چه مثبت و چه منفي- نبيند.در اين سناريو كه «تداوم وضعيت موجود» نام دارد، كاهش دوباره قيمت مسكن منتفي خواهد بود و در بهترين حالت، ثبات ارزش معاملات ملكي اتفاق مي‌افتد.
محمود جهاني كارشناس اقتصاد مسكن و مدير كل سابق دفتر اقتصادي وزارت مسكن در تحليلي درباره آثار نوسانات قيمت ارز و طلا در بازار مسكن، به دنياي‌اقتصاد گفت: هم‌اكنون به دليل آنكه انگيزه‌هاي سوداگري در بازار مسكن وجود ندارد و نقدينگي مازاد نيز در اين بازار نيست، لذا تحريك تقاضاي مسكن قابل طرح نيست و نمي‌تواند اتفاق بيفتد. در بخش مسكن بحث‌هاي بورس‌بازي نيز از بين رفته است، بنابراين چنانچه خريداران طلا و ارز افزايش پيدا كنند، لزوما نبايد خريداران ملك مسكوني كاهش يابد. رابطه تاريخي طلا و مسكن براي اوضاع كنوني بازار املاك مسدود شده است.‌
جهاني درباره اوضاع كنوني بازار طلا و ارز نيز چنين گفت: قيمت عرضه طلا و ارز تاحدودي به‌صورت مصنوعي پايين نگه داشته شده است و اگر مسوولان براي كنترل اين دو بازار بخواهند وارد عمل شوند بايد نرخ‌ها تا حدي بالا رود تا به نقطه تعادل برسد. در بازار طلا تحت تاثير دخالت‌هاي سال‌هاي اخير قيمت‌ها واقعي نيست. در سال‌هاي قبل هر زمان كه قيمت طلا شروع به افزايش مي‌كرد، دولت با عرضه آن به بازار، مانع از رسيدن ارزش طلا به نقطه تعادل شد. جهاني تصريح كرد: نوسانات قيمت طلا بيشتر از آنكه تحت تاثير شاخص‌هاي بازار طلا باشد، از بازار ارز تبعيت مي‌كند. در بازار ارز نيز براي رسيدن به قيمت واقعي، بايد نرخ‌ها اجازه افزايش داشته باشد.
اين كارشناس مسكن در ادامه با اشاره به اينكه در هيچ‌كدام از بازارهاي طلا و ارز و حتي بازار مسكن، نوسان اخير قيمت ناشي از سوداگري و بورس‌بازي نبوده، تاكيد كرد: پايين‌نگه داشتن قيمت ارز كار را به جايي رسانده كه بايد حالا اجازه رسيدن به نقطه تعادل برايش فراهم شود.وي درباره اوضاع آتي در بازار مسكن نيز پيش‌بيني كرد در حال حاضر زمينه خاصي براي افزايش قيمت مسكن وجود ندارد، اما چنانچه فشار هزينه‌اي به بازار تحميل شود، در كوتاه مدت قيمت افزايش خواهد يافت.
وي رشد صدور پروانه‌هاي ساختماني در ماه‌هاي اخير را نشانه‌اي از تصور سازنده‌ها بابت احتمال فشار هزينه‌اي در آينده دانست.

ارز هزينه ساخت را تهديد مي‌كند؟
به گزارش دنیای‌اقتصاد، بنابر اظهارنظر فعالان بازار، پاره‌ای از عوامل مختلف نظیر اعتراض اخیر صنف طلافروشان به اجرای قانون مالیات بر ارزش افزوده و افزایش جهانی قیمت طلا و همچنین افزایش قیمت ارز در بازارهای داخلی به دلیل جو روانی ناشی از اجرای تحریم باعث شده این دوکالای مرجع در روزهای اخیر صعود قیمتی را تجربه كنند. اما بیم تاثیرپذیری بازار مسکن از این اتفاقات هشدارهای کارشناسان حوزه مسکن را به دنبال داشته است. به طوری که این عده تاکید مي‌کنند جهت‌گیری سرمایه‌ها به سمت بازار طلا و ارز باعث مي‌شود که عملا تقاضاهای سوداگری در بازار مسکن کاهش پیدا کند که این امر در کوتاه‌مدت سبب تشدید رکود در بازار مسکن مي‌شود، این در حالی است که با توجه به افزایش تورم کالاهای وارداتی در صورت تداوم افزایش نرخ ارز در دراز مدت شاهد افزایش هزینه ساخت‌وساز خواهیم بود.
در این زمینه کمال اطهاری به دنیای‌اقتصاد گفت: نوسانات مکرر نرخ طلا و ارز اثر مستقیم بر روی بخش مسکن دارد که شاخص‌ترین آن جلب سرمایه‌هاي خارجی و تشدید رکود مسکن است.

تشدید رکود ساخت‌وساز حتمي است؟
این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه کالاهای غیرمنقول زمانی در جذب سرمایه موفق هستند که در نرخ طلا و ارز ثبات نسبی حاکم باشد، اظهار کرد: نوسانات بازار سکه و ارز تاثیر مستقیمی بر بازار مسکن به لحاظ ارزش دارایی خواهد داشت و با در نظر گرفتن اینکه 40 درصد از معاملاتی که در بخش مسکن انجام مي‌شود با هدف سرمايه‌گذاري بلندمدت و با قصد خريد سرمايه‌اي است، بنابراین بالارفتن نرخ ارز باعث تشدید رکود در بخش مسکن مي‌شود. چرا که مسیر صعودی که نرخ ارز و سکه به لحاظ افزایش قیمت در پیش گرفته است، باعث کاهش ارزش دارایی‌هاي عرصه مسکن مي‌شود و همین امر سبب کوچ سرمایه‌ها از بخش مسکن به طرف بازار ارز وسکه مي‌شود که این فرآیند در نهایت باعث تعمیق رکود در حوزه مسکن خواهد شد.
به گفته این کارشناس اقتصاد مسکن حدود 10 درصد از قيمت تمام‌شده ساخت مسكن متكي به خريد مصالح‌ساختماني وارداتي است که این رویه در مورد ساختمان‌های بلند مرتبه در قالب برج به حدود 30 الی 40 درصد هم مي‌رسد و بنابراین با درنظرگرفتن این مساله ارتباط بین افزایش ارز و افزایش قیمت ساخت و احتمال تشدید رکود ساخت‌وساز کاملا منطقی است.

افزایش نرخ فناوری‌هاي نوین ساختمانی وارداتی
اما دکتر بابک حاجیان، کارشناس مسکن نیز در اين باره به دنیای اقتصاد گفت: از آنجا که بازار طلا و ارز ارتباط مستقیمی با حوزه مسکن ندارد و این بخش عمدتا از منابع خارجی بی‌نیاز است از این رو نمی‌توان ارتباط معناداری بین این دو مقوله به لحاظ تحرک قیمت‌ها جست‌وجو کرد، این در حالی است که تاثیر مستقیم تغییرات قیمتی در بازار ارز در بخش فن‌آوری‌هاي نوین ساختمانی وارداتی کاملا قابل پيش‌بيني خواهد بود و با توجه به اینکه با افزایش قیمت ارز قیمت تمام شده واردات این نوع از کالاهای ساختمانی افزایش پیدا مي‌کند، متعاقب آن نیز قیمت املاکی که با مولفه‌هاي فناوری‌هاي وارداتی ساخته شود، خود به خود افزایش پیدا خواهد کرد.
وی تاکید کرد: البته باید در نظر داشت که اساسا ایجاد جو روانی ناشی از افزایش قیمت‌ها در بازار کالاهای اساسی برروی سایر کالاها تاثیر گذار خواهد بود و در نهایت باعث مي‌شود که بیم افزایش قیمت‌ها، تقاضا را به سمت سایر کالاها افزایش دهد و در بخش مسکن با توجه به اینکه متناسب با تقاضا عرضه وجود ندارد، احتمال افزایش قیمت مسکن وجود خواهد داشت.

فرو رفتن معاملات در لاک رکود
همزمان دکتر بیت‌الله ستاریان، عضو هیات علمی دانشگاه تهران و کارشناس برجسته مسکن نیز اعتقاد دارد که نوسانات نرخ ارز و سکه در نهایت باعث مي‌شود که کلیه معاملات و معادلات به صورت وسیع به رکود منجرشود که این مساله در بازار مسکن نیز اثر گذار خواهد بود که نتیجه آن ایجاد مشکل در امر معاملات مسکن خواهد بود. به باور این کارشناس مسکن، خروج ارز از کشور و حاکمیت رکود در معاملات مسکن باعث خواهد شد که در بخش مسکن خود به خود تغییراتی حاصل شود؛ به طوری که احتمال تغيير قیمت‌ها در این بازار زیاد است.
وی اظهار داشت: از دیگر سو با در نظر گرفتن اینکه مواد اولیه برخی از کارخانه‌هاي ساختمانی وابسته به واردات است، افزایش نرخ ارز و سکه ممکن است باعث ایجاد مشکل در بخش تامين مواد اوليه ساخت‌وساز شود که این امر نقش موثری در برگشت رکود در امر مسکن خواهد داشت.
عضو هیات علمی دانشگاه تهران عنوان کرد: براساس آخرین تحقیقات صورت گرفته، وابستگی هزینه‌هاي ساخت به نرخ ارز در هر مترمربع 20 دلار است که همین امر موید آن است که اساسا نوسانات نرخ ارز به طور مستقیم نمی‌تواند سبب افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن شود، اما قطعا بر حوزه معاملات تجاری این حوزه اثرگذار خواهد بود.
در همین حال مهدی تقوی، کارشناس پولی و بانکی نیز براین باور است که نوسانات ناگهانی در بازار طلا و ارز نشان دهنده یک نوع آشفتگی اقتصادی است که به تبع آن امکان تسری این آشفتگی به سایر بازارها از جمله بازار مسکن زیاد است.به گفته تقوی صعود قیمت طلا و ارز از یک طرف و اجرای قانون هدفمند شدن یارانه‌ها به صورت توام احتمال افزایش تورم را بالا مي‌برد که به دنبال آن شاهد تغيير قدرت خريد كالاهاي مختلف از جمله مسکن خواهیم بود.
فريد قديري- ليلا درخشان